Wycena nieruchomości dla potrzeb podatkowych – jakie podejście zastosować?

Przy wycenie nieruchomości dla potrzeb podatkowych należy stosować podejście porównawcze. Obowiązek ten wynika zarówno z § 49 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz  przykładowo art. 14 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Pierwszy z tych przepisów wskazuje, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych stosuje się podejście porównawcze. Zaś drugi mówi o ustaleniu dla potrzeb podatku dochodowego wartości rzeczy lub prawa majątkowego na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Podejście porównawcze przy wycenie nieruchomości polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różnicą nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Wymiana poszycia dachowego remont czy modernizacja?

Organy podatkowe w indywidualnych interpretacjach przepisów prawa podatkowego przyjmują, że modernizacja to działanie związane ze środkami trwałymi, które powodują wzrost ich wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami eksploatacji. Zaś istotą remontu jest przywrócenie pierwotnego stanu technicznego użytkowania środka trwałego wraz z wymianą zużytych składników technicznych, nie zmieniające jego charakteru i funkcji, następujące w trakcie eksploatacji środka trwałego i wynikające z tej eksploatacji. Zatem remont środka trwałego to działania zmierzające do przywrócenia pierwotnych cech użytkowych rzeczy, utraconych na skutek ich użytkowania.

O tym czy mamy do czynienia z remontem czy modernizacją decydują wyłącznie kryteria techniczne. Zatem każdorazowo należy przeprowadzić analizę faktycznie wykonanych robót.

W przypadku wymiany więźby dachowej, o ile zakres prac nie posiada cech przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji, modernizacji, można uznać że prace te mają na celu przywrócenie stanu pierwotnego, tj. wydatki poniesione na wymianę mogą zostać potraktowane jako koszty remontu. Działania te muszą mieć na celu przywrócenie pierwotnego stanu technicznego i użytkowego budynku.

Odnośnie natomiast zastosowania innych wyrobów budowlanych niż użyto w stanie pierwotnym należy wskazać, że ze względu na rozwój technologiczny nie powinno mieć to wpływu na kwalifikację wydatków jako koszty remontu.

Polskie przepisy o pierwszym zasiedleniu w VAT są niezgodne z regulacjami unijnymi

W dniu 16 listopada 2017 r. ETS wydał wyrok (sygn. C-308/16), w który sąd unijny odpowiedział na następujące pytanie prejudycjalne Naczelnego Sądu Administracyjnego: czy art. 135 ust. 1 lit. j Dyrektywy 2006/112 należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwia się on krajowemu uregulowaniu, zgodnie z którym zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata – w zakresie, w jakim art. 2 pkt 14 polskiej ustawy o podatku od towarów i usług definiuje, że „pierwszym zasiedleniem” jest oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowania, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem ETS polski ustawodawca wyłączył z zakresu zwolnienia z VAT – poprzez powiązanie „pierwszego zasiedlenia” z wykonywaniem czynności podlegającej opodatkowaniu – zasiedlenia, które nie leżą u podstaw czynności podlegających opodatkowaniu lub nie prowadzą do czynności podlegających opodatkowaniu, w wyniku czego zwolnienie przewidziane w art. 135 ust. 1 lit. j Dyrektywy nie znajduje zastosowania do przeniesienia istniejącego budynku, który był wykorzystywany przez jego właściciela do własnych celów handlowych. Postępowanie polskiego ustawodawcy, w ocenie ETS, jest niezgodne z przepisami Dyrektywy, gdyż państwa członkowskie nie są upoważnione do uzależnienia zwolnienia z VAT w zakresie dostaw budynków następujących po ich pierwszym zasiedleniu od warunku, który nie został przewidziany w Dyrektywie, a zgodnie z którym takie pierwsze zasiedlenie ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.